[摘要] 事实上，零首付概念的促销活动并非新鲜手段，在楼市低迷的时候部分房企使用其来提高销售量。此前，多个三四线城市的房企自掏腰包为购房者垫首付，以期加快周转，提高去化率。不过，北京的房企推出“零首付”活动尚属首例。
关键词：北京零首付
北京首现零首付楼盘 未来或会有更多房企加入
房地产市场进入深度调整期，房企的销售压力进一步加剧。在此背景下，房企的促销活动一浪高过一浪。中国证券报记者5月19日获悉，位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域价后，再次大力度推出让利措施，也是北京“零首付”楼盘。业内人士认为，不少房企上半年销售目标低于预期，在中期业绩考核来临之际，促销去化成首要任务。
“零首付”蔓延至一线城市
5月19日，中国证券报记者致电珠江四季悦城售楼处，对方确认正在进行“零首付”活动。据介绍，该促销活动名叫“告别首付，无压力购房筑家计划”，通过该计划，购房者可以获取由房天下提供的金融支持。
此外，珠江四季悦城还推出了10套指定房源，这些房源在享受“告别首付，无压力购房筑家计划”权益的同时，还可获得其他金融服务的优惠。
根据公开资料，珠江四季悦城在售房源以90平方米为主力户型，层高4.5米，属于买一层得两层的50年产权LOFT型房屋。除了赠送的6-10平方米储物间，实际使用面积高达150平方米。按实际使用面积计算，折算单价仅14800元/平方米，成为亦庄区域单价的楼盘。目前，亦庄地区的均价在3万元以上。
珠江四季悦城销售人员表示，通过这个活动，购房者可以很大程度上减少购房成本，从而实现刺激楼盘销售的目的。
据房天下人士介绍，近期，在大北京区域(包括燕郊、香河、固安等地)大幅促销的楼盘逐渐多了起来，意在低价刺激购房者出手。位于香河的华语经典，参与促销活动的购房者可以15万元的优惠价格购得50平方米的1室1厅；位于永清的昊业忆江南，一套92平方米的2室2厅，优惠价仅为35万元左右，这两个楼盘推出的促销价均为五折，但促销的房源有限。
去化成房企首要任务
事实上，零首付概念的促销活动并非新鲜手段，在楼市低迷的时候部分房企使用其来提高销售量。此前，多个三四线城市的房企自掏腰包为购房者垫首付，以期加快周转，提高去化率。不过，北京的房企推出“零首付”活动尚属首例。
目前，受宏观经济、信贷紧缩等多个不利因素影响，房地产市场仍处于调整期，购房者观望情绪浓厚，房企的库存压力和资金链紧张情况不断上升。业内人士表示，离年中业绩考核只剩一个多月的时间，不少房企特别是上市房企开始加快去化，提高销售量，不得不采取降价促销的手段。
一般来讲，房企上半年的销售任务一般要达到全年目标的60%，因为下半年只有九、十月份的传统销售旺季，进入冬季后购房人群会明显减少。但从今年的情况来看，不少房企的年中销售任务不能达到60%的红线，甚至低于50%。因此，去化成为很多房企近期的首要任务。“未来还会有更多房企加入，促销的力度也会增加。”兰德咨询总裁宋延庆认为。(记者 姚轩杰)
媒体称供需关系逆转：房价将在6个月内加速下跌
中国房价即将进入加速下跌通道。
从范围看，4月份已成更多城市的新房价格拐点月。根据中房指数系统调查：100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨仅0.10%，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，下跌城市增加了8个。
而对房地产市场更具冲击力的是，“五一”节假日3天，一线城市房产成交量大幅下降。北京二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年值。上海、广州两地虽与去年基本持平，但促销跑量楼盘在这两地大幅增加。
从房价下跌城市来看，宁波出现了7折新楼盘，而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调。而各地二手房已经普遍出现有价无市。
造成房价下跌的最直接原因，是供需关系发生了变化。住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米，而且仍在攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013年土地出让金同比大幅增加57%，出让面积增加超过10%。这些地开发的楼盘在2014年陆续上市。与此同时，中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。
在供求关系逆转的背后，是中国经济对于房地产的依赖度已达极限。交银国际的一项研究表明，房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2~3个季度。在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史水平，十分惊人。
现在的挑战是，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售中，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币吸引热钱投机而从海外借来的，随着美联储开始退出QE，中国越来越缺乏赚钱的项目，热钱外流正成为大势所趋，房地产泡沫正面临持续挤压甚至被挤破的风险。
虽然5月14日央行要求商业银行保证首套房房贷，但这是杯水车薪。而且商业银行会比较谨慎，今年一季度中国银行业不良贷款新增540亿元，创2008年9月以来的水平(去年全年才993亿元)，其中矿产和房地产是重灾区。最近，央行、银监会和保监会都在警告房地产风险。
与此同时，央行和金融监管部门正在进一步加强商业银行的资金规范管理。近日五部门联合发文《关于规范金融机构同业业务的通知》，逐项界定并规范了同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售(卖出回购)等同业投融资业务。这将增加商业银行的融资成本，大大约束商业银行的腾挪空间。
此外，据媒体披露，监管层将对“影子银行”挥出最重一击——10万亿元银行非标融资或将回表，房地产资金输血管面临断裂风险。由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业，其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度。
综合以上因素，笔者认为中国楼市泡沫已从“价格最后上冲成交量下降”阶段，进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段，即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约有6个月时间。
零首付买房是怎么回事？零首付购房靠谱吗？
很多开发商会打出零首付买房的招牌来招揽购房者买房置业，零首付买房是指由开发商垫付三成首付的行为。所谓零首付买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零首付买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。
零首付买房的门槛
零首付买房听起来很美丽，实际上并没有开发商宣传的那么美好。所谓零首付看起来是没有门槛的，谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高，最起码你需要有购房资格，如果你是外地购房者，一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是申请不了银行的贷款的。
零首付买房的风险
零首付买房购房者必须符合国家的贷款标准，如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化，这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这也是购房者需要考虑的风险。
谢逸枫：深圳“零首付”实为银行趁火打劫
著名财经专栏 文/谢逸枫
“零首付”、“1.5成首付”、“商业只付三成”、“垫首付”的促销方式五花八门是“羊毛出在羊身上”还是“房价普降前兆”？是“次贷危机”还是“断供潮”的信号？是银行“趁火打劫”还是二手中介“暴利驱动”？投资者与刚需谁在用这样的方式买房？购房者真的是“零首付”，不需要承担任何的风险吗？是否会继续蔓延到珠三角城市与？2014年4月5日，深圳特区报一则关系“深圳楼市出现“零首付”的新闻报道，犹如投入市场一颗重型炸弹，一瞬间陷入舆论关注与激论的焦点话题。在去年下半年银行的房贷趋紧和部分房企资金链紧张及商品房存过大等市场上各路利空消息蔓延的楼市氛围下，开发商在房贷首付的方式上相应作出了一些调整。2014年4月1日开始，“低首付”又在深圳的市场出现。比如，首套房的首付低于三成，开发商来垫付一部分。实际上，“垫首付”现象主要发生在一些供应大、地段较偏远、房企库存大、资金紧张的楼盘，另外是一些首付五成的商务公寓促销措施。所谓“垫首付”表面看是有利购房者买房，降低置业门槛，实质上是房企营销噱头，买房者依然要承担首付，只是把分期付款而已。
所谓的“零首付”是先由中介垫资购房，而背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介的服务费，则可做到“零首付”购房，中介只需收取4%的服务费，以及短期垫资的利息。不仅深圳有，广州就出现过两家房企的低首付或者是垫首付的现象，但目前已经结束了。另外恒大在去年开始就有。广州的祈福集团曾在2001至2003年推出“一万元入住”销量大增，采用类似销售方式的还有恒大地产、奥园集团等等。二手楼方面，广州近日也出现了部分中介行重点推售的“零首付”特惠房。2007年之前，零首付购房在深圳十分常见，大部分投资客都是采用空手套白狼的方式。不过，2008年楼市遇冷，深圳房价大跌40%，房子总价比房贷还少，深圳出现断供潮，因为很多人是零首付、低首付。不管是“零首付”还是“低首付”，首付照样要给的，只是分期付款或者是延缓交，或者是打入房价内而已。
2014年深圳的“零首付”与2007年的“零首付”有本质的差别，不会爆发2008年美国次贷危机的现象。目前的零首付，与2007年以前的操作手法完全不同。以前不需要这么麻烦，只需做高房屋评估价，银行就可直接放贷出来，现在银行缩紧信贷，操作会更为复杂。事实上，一直以来就有零首付的机会存在，通常是通过高评估和装修贷款组合套现。2014年以来，银行已纷纷将这些高档楼盘列入黑名单，无法再做高评估套现。并非所有的房子都可做到零首付，通常年份太久的老房子，就没办法从银行做到高评估，且他们针对的主要是首次置业，只需解决三成首付，而二次置业首付需七成，中介要垫付的资金太多，风险较大。是“羊毛出在羊身上”还是“房价普降前兆”？“垫首付”这种情况在深圳过往的楼市也并不少见。2010年和2011年底至2012年年初，楼市相对较为僵持的时候，市场上以“垫首付”吸引购房者的开发商就涌现出来。一旦楼市趋冷，市场各方尤其是购房者观望情绪浓重，可能就会促使开发商开始转变策略，或许就会出现“垫首付”这种措施，以实现快速回款和规避后市风险。
据报道称：“3月中旬，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。另外是根据深圳特区报报道：“零首付”重现江湖，是大亚湾一个名为御玺山大峡谷的楼盘，该楼盘的销售人员李先生介绍。“女士，我们这里现在是零首付，只需三万块钱的定金就能买房”，李先生介绍道，“对于首次置业者，开发商垫付三成首付，这些首付在一年内还清，并且是免息的。对于二次置业者，则只需付三成首付，剩下的同样由开发商垫付。”事实上，在大亚湾片区，开发商以各种名目垫首付的现象已屡见不鲜，畔山名居的一成首付、阳光圣菲0.8成首付，三远大爱城的零首付……由于超高的供应量和较低的需求，这一片区楼盘的销售压力之大可想而知。这一股“垫首付”的促销方式，也已经在深圳出现。这种现象目前主要出现在龙岗一些交通并非十分方便的区域的某些楼盘，另外一些首付成数本身较高的商务公寓也出现了“垫首付”的促销。
位于龙岗五联新村的百合盛世销售人员介绍，从2014年1月起就推出了1.5成首付的活动，其余的1.5成由开发商免息垫付一年，并且开发商还赠送18个月的按揭款。等于购房的前一年半，是免月供的。该楼盘旁边的“兄弟楼盘”承翰陶源也打出的是“1.5成首付”，剩下的1.5成由涉足信贷的世联行提供，购房者根据需要在半年到三年之内付清，产生的利息则由开发商来支付。与这两个项目基本属于同一片区的鸿威de森林，近日也是吸引了市场的眼球，推出了一些每平方米9980元的特价房，让深圳市场似乎又有了万元以下的房子可买。上述楼盘中，垫付首付并不是全盘皆可，而是主要针对一些大户型或某些有明显缺点的户型。另外，一些原本需首付五成的商务公寓也出现了“付三成，开发商垫两成”的促销措施。商务公寓的供应大增，也使得销售出现了一定的压力。如罗湖的幸福万象等商务公寓，便采取了“三成首付”的措施。早在2013年的7月份，项目就打出了“1.5成首付”，开发商可以两年内免息垫付另外1.5成。
深圳“零首付”重出江湖，这与2007年以前出现的零首付不同，并非银行直接接受零首付按揭贷款，而是在中介与银行配合操作、通过前期垫资首付后，再以较高的利息从银行套现出来。这种操作手法背后，实质是银行不愿意接受高成本低利润的房贷，而在变相做利息更高的其它贷款，简直是趁火打劫。2007年以前，零首付购房在深圳十分常见，大部分投资客都是采用空手套白狼的方式从银行套钱出来做投资。不过，这在银行紧缺的时代，就显得尤为异常。目前，深圳打出零首付招牌的也仅仅是中跃地产一家地产中介。先由中介垫资购房，而背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介的服务费，则可做到零首付购房，中介只需收取4%的服务费，以及短期垫资的利息。正常从银行贷款是不可能做到零首付的。通常的操作方式是，三成首付分三个渠道解决，做完工资流水账后，比如1万的工资可以从银行贷款15万，另外再通过将房子做高评估从银行套现，中介再垫付一成首付。
2014年3月报告显示，2014年3月，中国城市住房(一手房)价格涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨8.14%，环比和同比上涨增速连续五个月回落，一手房价格指数涨幅收窄。值得注意的是，尽管涨幅收窄，但价格并未出现所谓的“降”。“垫首付”这种行为会是市场变化的明显信号吗？其实这都是羊毛出在羊身上，不要以为开发商给你免息了，其实这都提高到售价里面去了，占不到多少便宜的。只是噱头而已。要注意，这并不是降价，只是一种促销手段。”事实上，目前市场出现的“垫首付”多出于两个原因：是出于目前银行信贷紧缩，开发商这时垫首付能快速回款。第二，其实就是一种营销方式，吸引眼球，达到楼盘的快速成交。正如世联地产董事长陈劲松所言：“房企垫首付不会是趋势。首先，变相降低首付，违反了首付规定；其次，分期支付，违反与银行的按揭贷款协议，有骗贷之嫌；再次，大部分企业现金流并不支持。
其实，“垫首付”中，开发商并没为你掏过一分钱。这也是一种博弈，博弈的是房价走势。总之，购房者需要把首期款还给开发商，而一旦房价下跌，购房者就有风险。一些通过低首付来购房的置业者，在购房头两年，还款压力会非常大。因为除了每月月供外，还需还清首付中所垫付的款项。这些垫首付的方式，在风险上购房者自己必须考虑清楚。要根据自己的实际支付能力来购房，否则资金压力会非常大。这位贷款经理还给记者举了一个例子，假设一套120万的房子，三成首付为36万元，按30年的还款期、基准利率来算，每个月的月供为5337元。假设首付1.5成即18万元，剩下的18万在两年内无息还清，那么每月需要指出7500元首付款，也就是说，在购房的前两年，每月需支出将近13000元。购买一套120万的房子，两年内每月支出1.3万元，对不少人来说，应该都是不轻的负担，因此需要谨慎考虑。
银行为什么会允许“零首付”，难道就不会担心爆发2008年美国次贷危机吗？其实银行参与的背后，实则是银行不乐意直接放房贷，变相以高利息放款，是趁火打劫的行为，是不道德的行为。作为中介公司为获得暴利，不惜垫首付赚4%以上的利息与3%-5%的服务费，让购房者承担最后的市场风险。而银行则其中坐收“渔翁之利”，不仅收购房者的利息，还收中介底首付的利息。显然，银行支出的垫资钱其实也是从银行来，却不会导致次贷危机。一方面是享受的人群主要是首次置业与改善需求的人群，不投资性的投机人群。另外一方面是具有的一定数量与指标限制。三是放贷的额度与购房者捆绑在一起。因此，银行对于首套房贷利率都偏紧，只有极少数银行依然维持基准，如工行、农行，而中行较为苛刻，需要100万以上才维持基准，否则依然上浮5%，其他上浮5%的银行包括光大、交通、招商等，建行、浦发、深农商、兴业、中信等已上浮到10%，还有少数银行上调到20%，如广发。而民生银行从去年年底就开始停止房贷，至今未恢复。
目前按揭房贷首套房大多只是上浮10%，基准利率是6.55%，上浮后也就7.2%，对银行而言，利润太低，而消费贷月息至少是1分以上。除四大行外，一般的银行不肯放房贷，如平安银行早就停止了该项业务，主要是目前银行拉存款难度大，且成本很高，银行更愿意做企业贷，无需抵押物，利率通常上浮30%-40%。现在银行采取的策略是，对贷款的公司审批排队，从高到低，谁愿意承受贷款利息越高的，就先放谁的贷款。平安银行并非他们一两家，目前很多银行都不做房贷业务。因此基准利率几乎没，四大行资金充裕，同时背负着放款义务，必须要放款，但商业银行可以选择利润更高的业务做。房子可以从银行抵押贷款，通常可以贷七成，但作为消费贷，利率上浮30%以上。不过目前基本上要求客户要有公司主体，成立两年才能贷款，而公司贷款利率普遍能上浮40%-50%，对银行而言，这才是的客户群体。住房贷款不仅成本高利润低，且期限太长，通常是二三十年，这也会影响银行的存贷比。银行如今首要考虑的是资金成本，做任何业务首先看高低。银行目前主要开展一些中间业务，比如承兑汇票，企业有保证金，在银行放3个月、6个月，以活期存款方式结算，成本较低，而一般企业放贷款都是上浮30%、40%。
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