[摘要] 调查发现，交房时间、面积不符、房屋质量、配套问题、产权办理等问题方面的争议，在房屋购买过程中较为常见，当消费者遇到这些问题时该如何应对解决？
买房后迟迟未能交房，好不容易接过新房钥匙，却又发现房屋存在质量问题……在房屋购买过程中，消费者或多或少都会遇上一些烦心事。
调查发现，交房时间、面积不符、房屋质量、配套问题、产权办理等问题方面的争议，在房屋购买过程中较为常见，当消费者遇到这些问题时该如何应对解决？
2015年3月12日，《渝州楼市》邀请重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司副总经理颜雪和广东德纳（重庆）律师事务所涂丁律师，为您支招。
个案1拖了近半年还未交房
案例：按照合同约定，戴先生购买的房屋应于2014年10月10日交房。但因为开发商方面的原因，戴先生至今仍没有接过新房的钥匙。
颜雪：这是一个比较普遍性的问题，每一位业主都很有可能遇到，也是业主为关心的问题之一，如果发生延迟交房的问题，那么开发商应该按照约定承担相应责任。
当交房时间发生延迟，业主应该区分不同情况，采取不同的应对方式。
如楼盘项目的外立面已经成型，可能是因为园林景观等方面的工期延误，导致未能如期交房，那么，业主应该冷静对待，及时关注项目的工程进度，按照合同的约定，开发商该如何赔偿就如何赔偿，而如果楼盘项目的工程建设方面、内外各方面的修建都离交房条件差之甚远时，业主就应该谨慎对待，通过各种有效渠道，了解导致工程进度缓慢的真实原因，以免遭受更大损害。
律师：根据相关法律规定，戴先生可以选择解除房屋买卖合同，要求开发商按照合同约定承担违约金，或者选择不解除房屋买卖合同，要求开发商赔偿损失。但戴先生应仔细阅读与开发商签订的《商品房买卖合同》，看合同中有无对开发商延期交房违约责任的特别约定，如有，则一般以约定为准。
个案2 面积为啥少了近10㎡
案例：冯先生购买了一套内面积为102.6㎡的房屋，接房后，冯先生委托相关资质机构测量，发现房屋实际面积为套内93.8㎡，而且，购买之时置业顾问口头承诺的赠送面积也化为泡影。
颜雪：购买的房屋面积有所偏差，基本每个业主都有可能遇到。一般来说，房屋面积误差在3%之内，都是合理的，业主也不要过于去纠结，可以与开发企业以多补少退的方式进行协调处理。
案例中出现的误差，已经超出3%，属于楼盘项目出现较大的失误。当购买的房屋面积误差超过3%时，业主可以要求退房，开发企业也应该承担起应有的责任。
很多时候，对于面积出现不符的问题，都是因为对于房屋面积的理解不同引起的，比如对于赠送面积、半赠送面积、墙体所占面积等如何计算的不同理解，在面积测量的问题上，建议业主聘请具有相关资质的专业测量机构进行测量。
律师：根据相关法律规定，面积误差比值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持，面积误差比值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。冯先生如果选择解除《商品房买卖合同》，可要求开发商退还付房款，并按银行同期利率付利息。如果不解除合同，可要求开发商按误差比例退还房款或双倍退还房款。
个案3 接房发现墙皮脱落
案例：在接房验房过程中，李老师发现墙体空，墙皮脱落，隔热隔音效果差，门窗密闭性差且有点变形，水电气线路设计不合理等问题，他认为房屋存在质量问题。
颜雪：因为专业度的不同，在对于房屋质量方面，业主和开发企业的认识有一定差异。
在很多情况下，业主眼中的房屋质量问题，其实只是建筑通病，属于建筑瑕疵，属于正常情况，并不会影响房屋使用功能。比如墙皮脱落、墙面裂缝、灰层脱落等问题，业主可要求开发企业进行整改。如果业主发现房屋的结构上出现建筑质量问题时，应及时请相关检测单位检测，通过法律程序解决问题。
律师：根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据以上规定，李老师可按房屋质量问题的严重情况，选择解除合同或要求开发商承担保修责任。
个案4 说好的名校却不能入读
案例：因为被告知可以入读某知名中学，张先生选择了价格相对较高的某楼盘，但在小孩到了入读年龄时，张先生却发现无法入读。而且，张先生发现小区的篮球场、中庭景观面积、儿童娱乐场所等配套设施也与之前开发商的宣传不符。
颜雪：当涉及到读书名额问题时，购房者一定要让开发商解释清楚，必要时要求开发商给出书面约定。但很多时候，有些开发商并不会出具书面约定，这样就需要业主通过其他渠道，去了解、获取关于就读的准确信息。
广告宣传时，有时候会适当夸大，比如方便面广告里面的大块牛肉，小区的其他配套设施方面出现与初宣传的有出入，其实只要不过分都情有可原。当然，我们也呼吁开发商诚信经营，应该按照超出购房者期望的标准来打造。
律师：根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
应该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根
据以上规定，张先生应收集相关开发商的销售广告和宣传资料作为证据，如可以证明开发商在宣传过程中对这些事宜作出了承诺，则可以追究开发商的违约责任。
个案5 过了近1年才拿到产权证
案例：陈女士在买房后与开发公司签订合同时，双方约定，在房屋交付使用后90天内，开发商开始办理房屋产权证。但在301天过后，陈女士才拿到自己的房屋产权证，她认为开发商没有遵守合同约定的产权办理约定。
颜雪：产权办理方面，主要是因为业主和开发商不同的理解产生的误会。一般来说，合同会约定开发商在交房以后的90个工作日内办理产权证。
就是说，对于开发商来说，90个工作日内，是将所有办理产权证的相关资料交到房管局，而不是这个期限内能够办理完结，但部分业主会理解成90个工作日是拿到产权证。对于产权证的办理情况，业主可以到相关部门进行查询。
律师：按陈女士的这种情况，如果《商品房买卖合同》没有特别约定的话，可要求开发商按照已付房款的总额，以贷款利息的标准要求开发商支付违约金。
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