[摘要] 一对居住在美国旧金山的华人夫妇，近期打算购置一套更大的独立房屋，在初步看中了一套住房后，由于位置“距离为孩子准备的理想的学校”较远，而打算考虑几天再决定，但就当他们两天后再次致电房产中介时，却被告知，该栋价值近百万美元的住房早已被人用现金全价买下。
一对居住在美国旧金山的华人夫妇，近期打算购置一套更大的独立房屋，在初步看中了一套住房后，由于位置“距离为孩子准备的理想的学校”较远，而打算考虑几天再决定，但就当他们两天后再次致电房产中介时，却被告知，该栋价值近百万美元的住房早已被人用现金全价买下。
这样的故事正在全美各地，尤其像旧金山、纽约等这样的热门城市频频上演。在金融危机期间遭遇重创的美国房地产市场，目前正在以惊人的速度复苏。尤其是今年上半年以来，无论是商业地产还是住宅地产，均出现了爆发式增长。
在这一轮美国房地产复苏中，出现了越来越多国人的身影，纽约邦德房产公司中介沃妮科对腾讯财经表示，今年以来，接待的客户有将近一半是中国人。
目前，中国已经成为仅次于加拿大的美国住宅地产的第二大买家，2011年，中国人购买的美国住宅总额达74亿美元，较前一年增长24%，全年购买商业地产总额为17.1亿美元。
而与这一轮国人赴美购房潮相伴的，是国内地产商的集体“出海”，从王石(微博)牵手美国房企铁狮门共同开发旧金山住宅项目，到张欣联合巴西财团，购买纽约最富盛名的商业地产。
中国人显然是美国这一轮房价上涨的推动力量之一，但他们究竟是价值发现者，还是会成为高位接盘者？
住宅、商业地产全线开上涨
今年以来，美国的房价正在以惊人的速度上涨。3月份，美国平均房价较去年同期上涨了11%，创下自2006年房地产市场繁荣期以来的增长。
在经历长达4年的低谷之后，美国房价已经从2011年底触底反弹。美国房地产经纪商协会5月9日公布的数据显示，今年季度，89%的美国城市独栋住房价格上涨，150个大城市地区中有133个地区房价均值上涨，而去年同期该数字仅为74个。
而纽约、旧金山这些热门城市，甚至出现了“抢购潮”，位于纽约布鲁克林的一栋标价94.9万美元的独立别墅，吸引了超过300人来看房，并收到了50份出价。
对于房产中介公司来说，销售房屋变得更加容易。纽约的布朗·哈里斯房产中介公司称，目前寻找到买家的平均速度是111天，比一年前节省了14%的时间。
根据房产评估机构MillerSamuel发布的报告，纽约曼哈顿中心区公寓的价格中位数已经达到82万美元，同比增长近6%。
“不仅仅是价格数据，几乎关于房地产的所有数据都在无一例外地上涨。”该公司的约翰逊·米勒对腾讯财经说。而即便是标价高达200万美元的位于加州梅洛公园地区的一件豪宅，也在上个月内收到了50份报价要约。
伍迪瑞安证券公司房地产行业分析师简森·安德森分析认为，房地产市场近期的火爆，从众效应也起到了很大的影响。“人们生怕错过了购房的良机。”安德森说，“谁都觉得现在的价格仍十分诱人。”
除了住宅外，美国商业地产也呈现出一派繁荣景象。世邦魏理仕发布的一份报告称，纽约商业地产市场在进入2013年后，已经开始接近2007年的市场高点，并且部分商业地产的估值甚至已经超过了2007年的点。世邦魏理仕认为，投资者的强劲需求是推高商业地产市场价格的主要因素。
“我们看到尤其是纽约端的商业地产，估值已经超过了金融危机前的点。”世邦魏理仕副总裁比尔·沙汗对腾讯财经表示，“资产化率已经接近2007年的水平，但由于目前融资成本要比危机前大幅降低，因此率会更高。”
世邦魏理仕在报告中特别指出，目前债务融资比2005年至2007年这一时期更为容易，投资者利用债务融资的手段购买资产的行为更为激进。
而从银行的角度来看，以上论述得到了进一步的印证。根据相关数据，2012年，在结束了金融危机的惨痛经历后，美国银行业对商业地产的放贷规模开始逐步扩大。全年的放贷规模较上一年增长了3%，而这一趋势对于美国资产规模的几大银行尤为明显。摩根大通银行同比增长13.36%，美国银行增长9.2%。
而从商业地产贷款质量来看，也显著得到提高，截至2012年年底，商业地产不良贷款率由2011年的6.2%下降至4.2%。
根据地产调查专业机构Propertyshark的报告显示，纽约商业地产交易在2012年出现明显增长，全年交易量同比增加4%，第四季度出现暴发式增长，同比出现73%的增幅。同时，在第四季度中，111亿美元的总交易金额，也创下了近5年来单季交易金额。此外，2012年纽约办公楼交易价格创下了每平方英尺569美元的历史记录。
这一轮美国房市的复苏，令人有些措手不及。仅仅在一年前，“股神”巴菲特还曾表示，楼市依然处于不景气，但目前的情况来看，楼市复苏的势头已经得到确立。
业内人士警示过热风险
尽管纽约房地产市场表面上一片红火景象，然而业内人士已经开始担心市场过热，价格虚高。根据最近的一份专业调查结果显示，纽约多数房地产公司的高管认为，曼哈顿房产相比世界其他主要城市的地产，已经估值过高。
参与调查的地产公司高管中，51%认为地产价格已经被高估，8%甚至认为被严重高估，而只有不到三分之一的人认为，目前的价格水平是合适的。31%的高管认为，目前投资曼哈顿地产的风险较高，6%认为风险极高。
这些地产从业人士还认为，尽管价格已经重新回到了2007年金融危机前的高位，但是商业地产的租金水平和入住率距离2007年的水平还相去甚远。将近三分之二的参与调查的高管认为，商业地产的入住率将低于2007年的水平，并一直将持续到2014年，甚至到2016年，入住率都不会有较大改善。
而对于租金水平，近30%认为租金水平还需要经历两年才能达到2007年的水平，而另有30%则更为悲观，认为2016年才能恢复至2007年的水平。
此外，这些地产界高管认为，曼哈顿的商业地产建设的新一轮热潮目前还没有到来，四分之一的人认为到2014年至2015年，才能重新看到曼哈顿的商业地产建设开始有起色，而多达42%的人认为，到2016年之前，都不会看到曼哈顿商业地产建设重新繁荣的景象。
“曼哈顿的商业地产或许仍然可以被看做是黄金标准，地产界的高管却清楚地知道，的日子已经过去。”地产集团Marks Paneth &Shron主管合伙人威廉姆·詹宁斯说。
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