[摘要] 事实上，零首付概念的促销活动并非新鲜手段，在楼市低迷的时候部分房企使用其来提高销售量。此前，多个三四线城市的房企自掏腰包为购房者垫首付，以期加快周转，提高去化率。不过，北京的房企推出“零首付”活动尚属首例。
谢逸枫：深圳“零首付”实为银行趁火打劫
著名财经专栏 文/谢逸枫
“零首付”、“1.5成首付”、“商业只付三成”、“垫首付”的促销方式五花八门是“羊毛出在羊身上”还是“房价普降前兆”？是“次贷危机”还是“断供潮”的信号？是银行“趁火打劫”还是二手中介“暴利驱动”？投资者与刚需谁在用这样的方式买房？购房者真的是“零首付”，不需要承担任何的风险吗？是否会继续蔓延到珠三角城市与？2014年4月5日，深圳特区报一则关系“深圳楼市出现“零首付”的新闻报道，犹如投入市场一颗重型炸弹，一瞬间陷入舆论关注与激论的焦点话题。在去年下半年银行的房贷趋紧和部分房企资金链紧张及商品房存过大等市场上各路利空消息蔓延的楼市氛围下，开发商在房贷首付的方式上相应作出了一些调整。2014年4月1日开始，“低首付”又在深圳的市场出现。比如，首套房的首付低于三成，开发商来垫付一部分。实际上，“垫首付”现象主要发生在一些供应大、地段较偏远、房企库存大、资金紧张的楼盘，另外是一些首付五成的商务公寓促销措施。所谓“垫首付”表面看是有利购房者买房，降低置业门槛，实质上是房企营销噱头，买房者依然要承担首付，只是把分期付款而已。
所谓的“零首付”是先由中介垫资购房，而背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介的服务费，则可做到“零首付”购房，中介只需收取4%的服务费，以及短期垫资的利息。不仅深圳有，广州就出现过两家房企的低首付或者是垫首付的现象，但目前已经结束了。另外恒大在去年开始就有。广州的祈福集团曾在2001至2003年推出“一万元入住”销量大增，采用类似销售方式的还有恒大地产、奥园集团等等。二手楼方面，广州近日也出现了部分中介行重点推售的“零首付”特惠房。2007年之前，零首付购房在深圳十分常见，大部分投资客都是采用空手套白狼的方式。不过，2008年楼市遇冷，深圳房价大跌40%，房子总价比房贷还少，深圳出现断供潮，因为很多人是零首付、低首付。不管是“零首付”还是“低首付”，首付照样要给的，只是分期付款或者是延缓交，或者是打入房价内而已。
2014年深圳的“零首付”与2007年的“零首付”有本质的差别，不会爆发2008年美国次贷危机的现象。目前的零首付，与2007年以前的操作手法完全不同。以前不需要这么麻烦，只需做高房屋评估价，银行就可直接放贷出来，现在银行缩紧信贷，操作会更为复杂。事实上，一直以来就有零首付的机会存在，通常是通过高评估和装修贷款组合套现。2014年以来，银行已纷纷将这些高档楼盘列入黑名单，无法再做高评估套现。并非所有的房子都可做到零首付，通常年份太久的老房子，就没办法从银行做到高评估，且他们针对的主要是首次置业，只需解决三成首付，而二次置业首付需七成，中介要垫付的资金太多，风险较大。是“羊毛出在羊身上”还是“房价普降前兆”？“垫首付”这种情况在深圳过往的楼市也并不少见。2010年和2011年底至2012年年初，楼市相对较为僵持的时候，市场上以“垫首付”吸引购房者的开发商就涌现出来。一旦楼市趋冷，市场各方尤其是购房者观望情绪浓重，可能就会促使开发商开始转变策略，或许就会出现“垫首付”这种措施，以实现快速回款和规避后市风险。
据报道称：“3月中旬，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。另外是根据深圳特区报报道：“零首付”重现江湖，是大亚湾一个名为御玺山大峡谷的楼盘，该楼盘的销售人员李先生介绍。“女士，我们这里现在是零首付，只需三万块钱的定金就能买房”，李先生介绍道，“对于首次置业者，开发商垫付三成首付，这些首付在一年内还清，并且是免息的。对于二次置业者，则只需付三成首付，剩下的同样由开发商垫付。”事实上，在大亚湾片区，开发商以各种名目垫首付的现象已屡见不鲜，畔山名居的一成首付、阳光圣菲0.8成首付，三远大爱城的零首付……由于超高的供应量和较低的需求，这一片区楼盘的销售压力之大可想而知。这一股“垫首付”的促销方式，也已经在深圳出现。这种现象目前主要出现在龙岗一些交通并非十分方便的区域的某些楼盘，另外一些首付成数本身较高的商务公寓也出现了“垫首付”的促销。
位于龙岗五联新村的百合盛世销售人员介绍，从2014年1月起就推出了1.5成首付的活动，其余的1.5成由开发商免息垫付一年，并且开发商还赠送18个月的按揭款。等于购房的前一年半，是免月供的。该楼盘旁边的“兄弟楼盘”承翰陶源也打出的是“1.5成首付”，剩下的1.5成由涉足信贷的世联行提供，购房者根据需要在半年到三年之内付清，产生的利息则由开发商来支付。与这两个项目基本属于同一片区的鸿威de森林，近日也是吸引了市场的眼球，推出了一些每平方米9980元的特价房，让深圳市场似乎又有了万元以下的房子可买。上述楼盘中，垫付首付并不是全盘皆可，而是主要针对一些大户型或某些有明显缺点的户型。另外，一些原本需首付五成的商务公寓也出现了“付三成，开发商垫两成”的促销措施。商务公寓的供应大增，也使得销售出现了一定的压力。如罗湖的幸福万象等商务公寓，便采取了“三成首付”的措施。早在2013年的7月份，项目就打出了“1.5成首付”，开发商可以两年内免息垫付另外1.5成。
深圳“零首付”重出江湖，这与2007年以前出现的零首付不同，并非银行直接接受零首付按揭贷款，而是在中介与银行配合操作、通过前期垫资首付后，再以较高的利息从银行套现出来。这种操作手法背后，实质是银行不愿意接受高成本低利润的房贷，而在变相做利息更高的其它贷款，简直是趁火打劫。2007年以前，零首付购房在深圳十分常见，大部分投资客都是采用空手套白狼的方式从银行套钱出来做投资。不过，这在银行紧缺的时代，就显得尤为异常。目前，深圳打出零首付招牌的也仅仅是中跃地产一家地产中介。先由中介垫资购房，而背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介的服务费，则可做到零首付购房，中介只需收取4%的服务费，以及短期垫资的利息。正常从银行贷款是不可能做到零首付的。通常的操作方式是，三成首付分三个渠道解决，做完工资流水账后，比如1万的工资可以从银行贷款15万，另外再通过将房子做高评估从银行套现，中介再垫付一成首付。
2014年3月报告显示，2014年3月，中国城市住房(一手房)价格涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨8.14%，环比和同比上涨增速连续五个月回落，一手房价格指数涨幅收窄。值得注意的是，尽管涨幅收窄，但价格并未出现所谓的“降”。“垫首付”这种行为会是市场变化的明显信号吗？其实这都是羊毛出在羊身上，不要以为开发商给你免息了，其实这都提高到售价里面去了，占不到多少便宜的。只是噱头而已。要注意，这并不是降价，只是一种促销手段。”事实上，目前市场出现的“垫首付”多出于两个原因：是出于目前银行信贷紧缩，开发商这时垫首付能快速回款。第二，其实就是一种营销方式，吸引眼球，达到楼盘的快速成交。正如世联地产董事长陈劲松所言：“房企垫首付不会是趋势。首先，变相降低首付，违反了首付规定；其次，分期支付，违反与银行的按揭贷款协议，有骗贷之嫌；再次，大部分企业现金流并不支持。
其实，“垫首付”中，开发商并没为你掏过一分钱。这也是一种博弈，博弈的是房价走势。总之，购房者需要把首期款还给开发商，而一旦房价下跌，购房者就有风险。一些通过低首付来购房的置业者，在购房头两年，还款压力会非常大。因为除了每月月供外，还需还清首付中所垫付的款项。这些垫首付的方式，在风险上购房者自己必须考虑清楚。要根据自己的实际支付能力来购房，否则资金压力会非常大。这位贷款经理还给记者举了一个例子，假设一套120万的房子，三成首付为36万元，按30年的还款期、基准利率来算，每个月的月供为5337元。假设首付1.5成即18万元，剩下的18万在两年内无息还清，那么每月需要指出7500元首付款，也就是说，在购房的前两年，每月需支出将近13000元。购买一套120万的房子，两年内每月支出1.3万元，对不少人来说，应该都是不轻的负担，因此需要谨慎考虑。
银行为什么会允许“零首付”，难道就不会担心爆发2008年美国次贷危机吗？其实银行参与的背后，实则是银行不乐意直接放房贷，变相以高利息放款，是趁火打劫的行为，是不道德的行为。作为中介公司为获得暴利，不惜垫首付赚4%以上的利息与3%-5%的服务费，让购房者承担最后的市场风险。而银行则其中坐收“渔翁之利”，不仅收购房者的利息，还收中介底首付的利息。显然，银行支出的垫资钱其实也是从银行来，却不会导致次贷危机。一方面是享受的人群主要是首次置业与改善需求的人群，不投资性的投机人群。另外一方面是具有的一定数量与指标限制。三是放贷的额度与购房者捆绑在一起。因此，银行对于首套房贷利率都偏紧，只有极少数银行依然维持基准，如工行、农行，而中行较为苛刻，需要100万以上才维持基准，否则依然上浮5%，其他上浮5%的银行包括光大、交通、招商等，建行、浦发、深农商、兴业、中信等已上浮到10%，还有少数银行上调到20%，如广发。而民生银行从去年年底就开始停止房贷，至今未恢复。
目前按揭房贷首套房大多只是上浮10%，基准利率是6.55%，上浮后也就7.2%，对银行而言，利润太低，而消费贷月息至少是1分以上。除四大行外，一般的银行不肯放房贷，如平安银行早就停止了该项业务，主要是目前银行拉存款难度大，且成本很高，银行更愿意做企业贷，无需抵押物，利率通常上浮30%-40%。现在银行采取的策略是，对贷款的公司审批排队，从高到低，谁愿意承受贷款利息越高的，就先放谁的贷款。平安银行并非他们一两家，目前很多银行都不做房贷业务。因此基准利率几乎没，四大行资金充裕，同时背负着放款义务，必须要放款，但商业银行可以选择利润更高的业务做。房子可以从银行抵押贷款，通常可以贷七成，但作为消费贷，利率上浮30%以上。不过目前基本上要求客户要有公司主体，成立两年才能贷款，而公司贷款利率普遍能上浮40%-50%，对银行而言，这才是的客户群体。住房贷款不仅成本高利润低，且期限太长，通常是二三十年，这也会影响银行的存贷比。银行如今首要考虑的是资金成本，做任何业务首先看高低。银行目前主要开展一些中间业务，比如承兑汇票，企业有保证金，在银行放3个月、6个月，以活期存款方式结算，成本较低，而一般企业放贷款都是上浮30%、40%。
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